Vonovia SE

Die vergangenen fünf Jahre von Vonovia zeichnen einen Weg vom Höhepunkt als „Anleihe-Ersatz" im defensiven Segment über einen brutalen, zinsgetriebenen Einbruch und Bilanzsorgen bis hin zu einer frühen Erholung – zuletzt notierte die Aktie im hohen Zwanziger-Bereich. [1][13]

2020–2021: Defensiver Höhepunkt im späten Zyklus

• 2020 profitierte Vonovia von extrem niedrigen Zinsen und dem „Stay-at-home"-Trend; der Aktienkurs legte im Jahresverlauf rund +35% zu und erreichte im September 2020 ein Allzeithoch über 58 €, während Investoren in europäische Wohn-REITs als anleiheähnliche Defensivwerte strömten. [1]
• 2021 setzte das Unternehmen sein Wachstum durch Akquisitionen fort – Höhepunkt war die Mitte 2021 angekündigte Übernahme der Deutsche Wohnen –, doch die zunehmende politische Debatte über Mietpreisbremsen und das Gefühl überzogener Bewertungen im deutschen Wohnsegment verschob die Wahrnehmung vom einfachen Compounder zum „teuren Anleihe-Ersatz"; die Aktie verlor im Jahresverlauf etwa 19%. [13][2]

2022: Zinsschock und „kaputte Anleihe-Alternative"

• Der Zinsschock 2022 in Europa traf gehebelte Immobilieneigentümer hart; Vonovias Aktien verloren im Jahresverlauf rund 51%, während höhere Renditen alle langdauernden Assets neu bewerteten und Investoren sich auf das Risiko fallender Immobilienwerte und angespannter Beleihungsquoten konzentrierten. [13][1]
• Gleichzeitig verstärkten die Integration der Deutsche Wohnen, Debatten über deutsche Mietregulierung und Sorgen um Bau- und Energieeffizienz-Capex ein neues Narrativ: vom sicheren Ertragswert zur „zinssensiblen, bilanzgestreckten Wertfalle" – mit hohem Short-Interest und Verkaufsdruck, der den Chart in einem anhaltenden Abwärtstrend dominierte. [2][1]

2023: Entschuldung und „Überlebens-/Turnaround"-Phase

• 2023 schwenkte Vonovia entschlossen auf Bilanzsanierung um, kündigte umfangreiche Verkäufe nicht-strategischer Assets an und führte sie durch, bremste die Entwicklungsaktivitäten und generierte so erhebliche Liquidität, entschärfte LTV-Sorgen und stützte das Investment-Grade-Rating; die Aktie erholte sich im Jahresverlauf um knapp 30%, während existenzielle Ängste nachließen. [13][2]
• Die Investorenwahrnehmung verschob sich hin zu einer „Turnaround- und Entschuldungs-Story": weiterhin zyklisch und zinssensibel, aber nicht mehr für Distress bepreist – der Chart bewegte sich vom unaufhaltsamen Verfall in eine breite Bodenbildungs- und Erholungsphase mit scharfen Rallyes rund um Asset-Verkaufs-Updates und ruhigere Zinserwartungen. [13][2]

2024: Fundamentaldaten stabilisieren sich, Narrativ verbessert sich

• 2024 steigerte Vonovia den Umsatz auf etwa 7,0 Mrd. € (plus ~17%), wies aber weiterhin einen erheblichen Nettoverlust aus, der vor allem auf Bewertungseffekte zurückging, während das bereinigte EBITDA bei rund 2,6 Mrd. € blieb und die Vermietungsquote mit 2,0% Leerstand und über 4% organischem Mietwachstum sehr hoch lag. [4][2]
• Die Immobilienwerte hörten auf zu fallen und zeigten im zweiten Halbjahr sogar einen leichten Anstieg, der LTV bewegte sich in Richtung Mitte 40%, und das Unternehmen investierte weiter stark in Modernisierung und Neubau; der Markt begann, Vonovia weniger als kaputte Leverage-Story und mehr als „sich erholenden, asset-backed Compounder" zu sehen – die Performance 2024 blieb insgesamt jedoch etwa flach, während Investoren auf die Bestätigung warteten, dass das Schlimmste der Bewertungskorrektur vorbei war. [4][2][13]

2025–Anfang 2026: Von Sanierung zu Wachstum, frühe Neubewertung

• Vonovia schloss 2024 „am oberen Ende der Guidance", hob ein stabilisiertes Portfolio hervor, erhöhte die Dividende auf 1,22 € je Aktie (was bei den damaligen Kursen eine mittlere einstellige Rendite bedeutete) und stellte einen Plan für 2025–2028 vor, der rund 30% Wachstum beim bereinigten EBITDA anstrebt – getrieben durch höhere Investitionen in Modernisierung, Entwicklung und wiederkehrende Verkäufe. [2][4]
• Anfang 2025 verkaufte die Gruppe die verbliebenen selbstbetriebenen Pflegeanlagen und schloss den Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Deutsche Wohnen ab – ein Schlusspunkt unter die Krisen-Integrationsphase und Verstärkung des Narrativs eines „Re-Leveraging for Growth"-Marktführers im europäischen Wohnimmobilienbereich. [2]
• Analysten begannen, NAV-Erholung und wiederaufgenommenes Wachstum zu betonen, und 2025 wurde die Performance wieder positiv (mittlerer einstelliger Prozentgewinn); die Aktie bewegte sich in einer breiten Erholungsspanne noch deutlich unter ihrem 2020er-Hoch; zum 22. Februar 2026 notierte sie wieder im hohen Zwanziger-Bereich, wobei das Sentiment auf Vonovia als rekapitalisierter, ertragsgenerierender Plattform lag, die von moderater Zinsnormalisierung und strukturellem Wohnungsdefizit in ihren Kernmärkten profitiert. [13][1]